부동산 PF

요즘 태영건설의 워크아웃 얘기로 세간이 떠들석하다. 정리하자면 이렇다.

 

1. PF라는건 건설사들이 사업을 하기 위해 받는 대출임. 브릿지와 본PF가 있고 본PF의 경우 주로 은행, 증권사 등이 함. 

2. PF를 겁나게 땡겨쓴 여러 건설사들. 경기가 좋을때야 집이 잘 팔리니 돈을 갚겠지만, 경기가 안좋아지고 부동산시장이 얼어붙으면 못팔게 되니 갚을 돈도 없음. 그리하여 태영건설이 PF를 못갚겠다고 하여 워크아웃

3. 워크아웃이라는건 채권자와 채무자가 서로 협의보는것. 여기서 잘 안되면 법정관리, 망하기까지도함..

4. 태영건설 뿐 아니라 많은 건설사들이 이런 위기를 겪고 있다는 것. 문제는 단순히 건설사가 망하는 데 끝나는 것이 아님. 은행이라는 것은 예금을 대출로 돌리는데, 건설사가 돈을 못갚음 -> 은행 돈 못받음 -> 은행 돈은 시민들의 예금액임 -> 시민들 예금이 없어짐 -> 이를 눈치채고 달려든 시민들로 인한 뱅크런. 이런 사회 문제로 이어질 수 있다는 것임.

5. 이를 막기 위해 정부가 나서서 부실채권을 사주는 꼴이 되는 것. 이것이 결국은 금리 인상, 세금 등으로 이루어져 시민들의 불편이 생김. 이익의 사유화, 손실의 사회화인셈. 태영은 알짜배기 SBS도 가만 냅두고 있다가 그나마 워크아웃 되긴함. 하여간 건방진 건설사들. 

6. 하여간 이렇게 되면 부동산 시장이 더 얼어붙어 매매수요가 확 죽음. 전세를 더더더더 선호하게 됨. 그리하여 전월세 수요가 많아지고 지금도 거래량이 역대 최다 수준. 허나 전세수요로 인해 전세가가 오른다고 하더라도 매매가가 바로 오르지는 않음. 과거 서울의 경우 매매가는 2년정도 더 하락하다가 상승하기 시작함.

7. 지방은 좀 다른데, 전세가율이 일반적으로 높기 때문에 전환비용이 적어 전세가가 높아지면 매매가가 반응을 빠르게 하는 편. 

8. 그러므로 지방에 매수를 생각한다면 얼른 하는게 나을듯. 하여간 부동산 시장은 얼어붙어 매매수요는 적어질 것이므로 매수자 우위 시장임에는 여전히 틀림없음. 

9. 실거주를 생각한다면 전세의 변화를 유심히 봐야함. 특히 수도권. 수도권도 곳 매매와 전세가 붙는 시기가 올 수 있음.